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Los ingresos del alquiler vacacional tributan en el IRPF a tipos entre el 19% y el 47%, según el tramo (Agencia Tributaria, 2025). Desde enero de 2025, el IVA del 21% se aplica a todos los alquileres turísticos que incluyan servicios complementarios (Idealista, junio 2025). Los propietarios pueden deducir gastos como el IBI, seguros, suministros y hasta un 3% anual de amortización del inmueble — pero solo proporcionalmente a los días alquilados (Agencia Tributaria, IRPF 2024). El Modelo 238 traslada a las plataformas la obligación de reportar a Hacienda (Agencia Tributaria, 2025). Y desde julio de 2025, el NRU es obligatorio para aparecer en cualquier plataforma (BOE, Reglamento UE 2024/1028).
¿Cómo tributan los ingresos del alquiler vacacional en el IRPF?
Si eres residente fiscal en España y alquilas tu vivienda por temporadas sin ofrecer servicios propios de la industria hotelera (recepción, limpieza diaria, restauración), tus ingresos se clasifican como rendimientos del capital inmobiliario. Esto significa que se integran en tu base imponible general del IRPF y tributan al tipo marginal que te corresponda, entre el 19% y el 47% según la escala estatal (Agencia Tributaria, 2025).
Si ofreces servicios complementarios — limpieza entre estancias, entrega de llaves personalizada, packs de bienvenida o atención al huésped —, Hacienda puede considerar que realizas una actividad económica. En ese caso, tus ingresos tributarían como rendimientos de actividades económicas: alta en el IAE, obligación de IVA y presentación de modelos trimestrales.
La línea entre ambos escenarios no siempre es clara, y esa ambigüedad es uno de los mayores riesgos fiscales para el propietario que autogestiona.
El IVA del 21%: ¿cuándo se aplica y cuándo no?
Desde enero de 2025, el alquiler vacacional que incluya servicios complementarios queda sujeto al 21% de IVA (Idealista, junio 2025). Si ofreces limpieza periódica, cambio de ropa de cama, o cualquier atención al huésped más allá de la simple cesión de la vivienda, debes repercutir IVA.
Cuando el alquiler se limita a la cesión de uso sin servicios adicionales, la operación está exenta de IVA según el artículo 20.Uno.23º de la Ley 37/1992. Pero en la práctica, la mayoría de las VUT en la Costa Valenciana ofrecen algún servicio complementario — al menos la limpieza de entrada y salida —, lo que las sitúa en la órbita del 21%.
Si estás sujeto a IVA, deberás emitir facturas con desglose, presentar el Modelo 303 trimestralmente y el Modelo 390 como resumen anual.
¿Qué gastos puede deducirse un propietario de VUT?
La normativa permite deducir gastos asociados a la actividad. La clave es que solo puedes deducir la parte proporcional correspondiente a los días en que la vivienda ha estado efectivamente alquilada (Agencia Tributaria, IRPF 2024).
| Concepto | Deducción | Condición |
|---|---|---|
| Amortización del inmueble | 3% anual sobre valor de adquisición (excluido suelo) | Proporcional a días alquilados |
| Amortización de mobiliario | 10% anual sobre coste de muebles y electrodomésticos | Con facturas justificativas |
| IBI | 100% proporcional | Proporcional a días alquilados |
| Seguros (hogar, RC, impago) | 100% proporcional | Proporcional a días alquilados |
| Suministros (agua, luz, gas, internet) | 100% proporcional | Solo días de alquiler efectivo |
| Comisiones de plataformas | 100% del importe facturado | Airbnb, Booking, Vrbo |
| Gastos de gestión profesional | 100% del importe facturado | Con factura del gestor/empresa |
| Reparaciones y mantenimiento | 100% proporcional | Solo conservación, no mejoras |
| Gastos de comunidad | 100% proporcional | Proporcional a días alquilados |
La amortización del inmueble al 3% anual es una de las deducciones más potentes. En una vivienda valorada en 200.000 € (excluyendo suelo), representa hasta 6.000 € anuales de gasto deducible.
El Modelo 238 y la transparencia total ante Hacienda
Desde 2024, el antiguo Modelo 179 ha sido sustituido por el Modelo 238. Ahora son las plataformas digitales (Airbnb, Booking.com, Vrbo) las obligadas a reportar directamente a la Agencia Tributaria: identificación del propietario, dirección, número de noches, importe percibido y fechas (Agencia Tributaria, 2025).
Hacienda ya tiene todos tus datos antes de que presentes la declaración. Si declaras menos de lo reportado, el cruce de datos generará una comprobación.
El NRU: el número que necesitas para existir en las plataformas
Desde el 1 de julio de 2025, el Número de Registro Único (NRU) es obligatorio para toda VUT en plataformas digitales (Reglamento UE 2024/1028). En la Comunitat Valenciana, se vincula al Registro de Turismo con vigencia de 5 años renovables.
Sin NRU, tu anuncio no puede publicarse. Desde febrero de 2026, los titulares deben presentar una declaración anual de actividad. Las multas por operar sin registro: 10.001 € a 100.000 € (DL 9/2024).
Los errores fiscales más comunes del propietario que autogestiona
| Error | Consecuencia |
|---|---|
| No declarar los ingresos | Sanción del 50% al 150% de la cuota defraudada + intereses |
| Deducir gastos de días no alquilados | Regularización + sanción por deducción indebida |
| No repercutir IVA con servicios complementarios | Liquidación del IVA no cobrado + sanción |
| Confundir reparación con mejora | Rechazo de la deducción y posible sanción |
| Operar sin NRU visible | Multa de 10.001 € a 100.000 € (DL 9/2024) |
Por qué la gestión profesional cambia los resultados
La fiscalidad del alquiler vacacional afecta directamente a tu rentabilidad neta. Un gestor profesional optimiza tu estructura fiscal: maximiza deducciones, estructura la operación para tributar como capital inmobiliario cuando es más favorable, mantiene la documentación al día y gestiona el NRU y la declaración anual.
En Gandía, donde AirDNA reporta una tarifa media de 182 $/noche y un 58% de ocupación, la diferencia entre una gestión fiscal optimizada y una declaración mal hecha puede suponer miles de euros al año (AirDNA, 2026).
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Fuentes utilizadas en este artículo:
- Agencia Tributaria — Gastos deducibles IRPF 2024 (agenciatributaria.gob.es)
- Idealista — El IVA de los alquileres turísticos en 2025 (idealista.com)
- AirDNA — Market data Gandía, 2026 (airdna.co)
- BOE — Decreto-ley 9/2024 (boe.es)
- Agencia Tributaria — Modelo 238 (agenciatributaria.gob.es)
- Minut — Guía impuestos alquiler vacacional 2026 (minut.com)