Tu vivienda de octubre a mayo: vacacional, alquiler de temporada o cerrada

Termina agosto y la pregunta se repite en cada conversación con propietarios: ¿qué hago con la vivienda de octubre a mayo? Hay tres caminos —seguir en vacacional, firmar un alquiler de temporada o cerrarla hasta la próxima campaña— y cada uno tiene consecuencias legales y fiscales distintas. Este artículo explica los tres con la norma en la mano y con los precios reales de la zona a julio y agosto de 2026.

Opción 1: seguir en vacacional todo el invierno

Es la opción por defecto para quien ya tiene la vivienda dada de alta como VUT, y la que más se malinterpreta. Fuera de temporada el vacacional no desaparece: cambia de huésped. Puentes, Fallas, escapadas de fin de semana, trabajadores desplazados y estancias de una o dos semanas mantienen movimiento entre octubre y mayo, pero con tarifas sensiblemente más bajas y con muchas más noches vacías entre reserva y reserva.

El dato que lo resume: la ocupación media anual en Gandía es del 59 % y en Cullera del 54 % (AirDNA, agosto 2026). Si julio y agosto van casi llenos, esa media solo se sostiene si el resto del año se trabaja. Lo que no cuadra es esperar tarifas de agosto en noviembre.

Cuándo tiene sentido: vivienda bien situada, con calefacción decente y buenas fotos de interior, y un propietario que acepta gestionar entradas y salidas frecuentes en meses de poca demanda. Y, sobre todo, cuando quieres conservar la disponibilidad para usarla tú algún fin de semana.

Cuándo no: si la vivienda es fría, está lejos de servicios abiertos en invierno o no tienes quien atienda una avería un martes de enero.

Opción 2: alquiler de temporada de octubre a mayo

Aquí es donde más confusión hay, así que conviene ser preciso. El arrendamiento de temporada es un arrendamiento para uso distinto del de vivienda, regulado en el artículo 3 de la LAU. No es un alquiler de vivienda habitual y, por tanto, no genera las prórrogas obligatorias de cinco años: cuando llega la fecha pactada, el contrato termina y la vivienda vuelve a estar libre para la campaña de verano.

Lo que sí exige la norma es que la temporalidad sea real. Y lo que aconseja la práctica es dejarla por escrito: conviene que el contrato recoja la causa —traslado laboral, un curso, un tratamiento médico, una obra en la vivienda propia— porque lo que define la modalidad no es la duración, sino que el destino del inmueble no sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del inquilino. Firmar un contrato de temporada a alguien que en realidad va a vivir allí de forma indefinida es exponerse a que un juez lo recalifique como vivienda habitual, con las prórrogas que eso arrastra.

Los números en Gandía: el alquiler residencial está en 10,4 €/m² al mes de media, con la Playa de Gandía en 12,3 €/m² y el centro en 9,1 €/m² (Idealista, julio 2026; son precios de oferta publicada, no de contratos firmados, así que sirven de referencia y techo, no de garantía). Para un piso de 90 m² en la playa, eso sitúa la referencia en torno a 1.100 € al mes. Ocho meses de octubre a mayo son unos 8.800 € brutos, sin rotación, sin limpiezas entre estancias y con un solo interlocutor.

El precio del alquiler residencial en Gandía ha subido un 17,6 % en el último año y está en máximo histórico. Es la razón por la que esta opción se ha vuelto competitiva frente a lo que era hace tres años.

La frontera de los 11 días en la Comunitat Valenciana

Hay un umbral que conviene tener claro antes de elegir modalidad, y es autonómico. El Decreto-ley 9/2024 del Consell define la vivienda de uso turístico como la cesión por diez días o menos al mismo arrendatario, y deja fuera de esa categoría las cesiones de once días o más consecutivos a la misma persona. Es decir: por debajo de once noches estás en el terreno del vacacional; a partir de ahí, el marco cambia.

Un matiz que evita disgustos: la propia norma presume finalidad turística cuando la vivienda se comercializa por canales de oferta turística. Alargar la estancia a once noches no convierte automáticamente una reserva en alquiler de temporada si el resto de la operación sigue siendo turística. Por eso en los contratos de temporada conviene que conste la causa —el motivo laboral, de estudios o personal—, y no solo el plazo.

El error fiscal que cometen casi todos

Mucho propietario da por hecho que, si firma un alquiler de temporada, podrá aplicar en el IRPF la reducción del rendimiento neto del alquiler de vivienda. No es así. La Agencia Tributaria lo dice sin ambigüedad: la reducción no resulta aplicable cuando el arrendamiento se celebra por temporada, ni en los alquileres turísticos, porque en ninguno de los dos casos el inmueble satisface la necesidad permanente de vivienda del arrendatario.

Esa reducción es del 50 % con carácter general desde el 26 de mayo de 2023 —los contratos firmados antes mantienen el 60 %— y puede llegar al 70 % o al 90 % en supuestos concretos de zona tensionada. Pero solo para vivienda habitual. Ni temporada ni turístico entran.

Traducido: tanto en vacacional como en temporada declaras el rendimiento íntegro menos los gastos deducibles, sin reducción posterior. Y lo declaras como rendimiento del capital inmobiliario en tu declaración de la Renta, que es lo que corresponde a un propietario que cede la vivienda sin prestar servicios de hostelería. Solo cuando la actividad se organiza como un negocio con medios propios pasa a tributar como actividad económica, que es otro régimen y otras obligaciones. Quien haya hecho sus cuentas contando con ese 50 % tiene un agujero en la previsión. Y quien esté decidiendo entre modalidades debe compararlas en neto, no en bruto, porque la fiscalidad no distingue entre las dos como mucha gente cree.

¿Y el IVA? Depende de un detalle

Es la segunda duda que más aparece, y la respuesta sorprende a mucho propietario: el alquiler turístico está exento de IVA mientras el propietario se limite a ceder la vivienda —entregar llaves, limpiar entre estancias, mantener el inmueble—. En ese caso no se repercute IVA, aunque la operación queda sujeta al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (AEAT).

La exención se pierde si empiezas a prestar servicios propios de la industria hotelera: limpieza y cambio de ropa durante la estancia, restauración, recepción o atención permanente al cliente. Entonces el alquiler deja de estar exento y tributa al 10 % de IVA, como un establecimiento hotelero (AEAT).

Conviene tenerlo presente antes de añadir servicios que suenan a mejora del anuncio. Un detalle que parece comercial —ofrecer limpieza a mitad de estancia o desayuno— puede cambiarte el régimen fiscal de toda la actividad. La mayoría de las viviendas de Gandía y Cullera operan sin esos servicios y, por tanto, sin IVA.

En el alquiler de temporada de vivienda la respuesta es más sencilla: como arrendamiento destinado a vivienda del arrendatario, tampoco lleva IVA.

Opción 3: cerrarla hasta mayo

Es la opción que parece gratis y no lo es. Una vivienda cerrada ocho meses sigue generando IBI, comunidad, seguro, suministros mínimos y mantenimiento, y además se deteriora más rápido: humedad, olores, persianas y electrodomésticos que se agarrotan, y ninguna alerta cuando una tubería empieza a gotear en enero.

Tiene sentido en un caso concreto: cuando vas a usarla tú buena parte del invierno, o cuando hay una reforma pendiente que conviene hacer justo en esos meses. Como decisión por defecto —»total, en invierno no se alquila»— es la más cara de las tres, porque suma coste fijo, cero ingreso y depreciación.

Cómo elegir sin equivocarse

Cuatro preguntas, en este orden:

1. ¿Vas a usar la vivienda este invierno? Si la respuesta es sí y son más de dos o tres estancias, el temporal queda descartado: te ata la vivienda entera hasta mayo.
2. ¿Está preparada para el invierno? Calefacción, aislamiento, humedad. Una vivienda que en agosto es perfecta puede ser invendible en enero.
3. ¿Tienes un inquilino con causa real de temporalidad? Sin causa documentada, el contrato de temporada no se sostiene. Mejor vacacional que un temporal mal montado.
4. ¿Qué te deja cada opción en neto? No en bruto. Con los gastos y la fiscalidad reales de cada modalidad, que como acabas de ver no son las que se suelen suponer.

Por qué la gestión profesional cambia los resultados

La transición de octubre y la de mayo son los dos momentos del año en los que un propietario individual pierde más dinero, y casi nunca por el precio: por el calendario. Se decide tarde, en octubre ya con la vivienda vacía; se firma un temporal que se solapa con la primera semana de junio y arruina el arranque de temporada; o se mantiene el vacacional abierto sin ajustar tarifas y se acumulan noches vacías a precio de verano.

En Rentals Luxcape esa transición está planificada: en septiembre decidimos modalidad vivienda por vivienda, con las fechas cerradas para que el 1 de mayo esté libre pase lo que pase, y con la zona concreta de la vivienda en cuenta, y con el contrato correspondiente a cada modalidad. Si es temporal, con la causa documentada; si sigue en vacacional, con tarifas de invierno y no de agosto. El propietario no tiene que acertar con la decisión: la tomamos con los datos de su vivienda concreta.

Este artículo tiene finalidad informativa y no sustituye el asesoramiento fiscal o jurídico sobre tu caso concreto.

Fuentes

• Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos — texto consolidado (BOE)
• Decreto-ley 9/2024, de 2 de agosto, del Consell, de modificación de la normativa reguladora de las viviendas de uso turístico (DOGV)
• Ley 15/2018, de turismo, ocio y hospitalidad de la Comunitat Valenciana — texto consolidado (BOE)

Normativa consultada y verificada el 13 de agosto de 2026. Este artículo es información general y no sustituye al asesoramiento jurídico o fiscal profesional.