¿Puede tu comunidad de propietarios prohibirte el alquiler turístico en Gandía?

Es la llamada que más nos hacen los propietarios de Gandía desde el año pasado: «me han dicho en la junta que van a prohibir los pisos turísticos, ¿pueden?». La respuesta corta es que sí, pueden — pero con una mayoría muy concreta, con un procedimiento que hay que respetar y, sobre todo, sin efectos retroactivos. Si ya estabas alquilando antes del 3 de abril de 2025, tu situación es distinta a la de tu vecino que quiere empezar ahora.

Qué cambió exactamente en abril de 2025

Hasta la reforma, el artículo 17.12 de la LPH permitía a las comunidades limitar o condicionar la actividad de alquiler turístico con una mayoría de tres quintos. La Ley Orgánica 1/2025 mantuvo esa mayoría reforzada pero añadió expresamente el verbo «prohibir» y aclaró el procedimiento. Es un matiz que en la práctica lo cambia todo: antes se discutía si una comunidad podía llegar a vetar la actividad por completo; ahora la ley dice que sí.

La mayoría exigida no es una mayoría simple de los presentes en la junta. Es el voto favorable de tres quintas partes del total de propietarios que además representen tres quintas partes de las cuotas de participación. En un edificio de 20 vecinos hacen falta 12 votos a favor, y esos 12 tienen que sumar el 60 % de los coeficientes. En comunidades donde los bajos comerciales tienen cuotas altas, esa segunda condición decide la votación.

Hay un segundo cambio, menos comentado y más importante que el del quórum: el artículo 7.3 de la Ley de Propiedad Horizontal, introducido por la misma Ley Orgánica 1/2025, obliga a quien quiera iniciar la actividad a obtener previamente la aprobación expresa de la comunidad. El régimen dejó de ser «puedes alquilar mientras no te lo prohíban» y pasó a ser «no puedes empezar hasta que te lo aprueben». Para una vivienda nueva en el mercado, el silencio de la junta ya no sirve. La Generalitat Valenciana trasladó ese criterio al trámite administrativo el 3 de julio de 2026, con el artículo 133 de la Ley 3/2026, que exige acreditar el acuerdo antes de inscribir la vivienda en el Registro de Turismo.

Ya estaba alquilando: ¿me afecta?

Este es el punto que más tranquilidad da y que casi nadie conoce. La reforma no tiene efectos retroactivos. La Disposición Adicional 2.ª de la LPH protege a quien viniera ejerciendo la actividad con anterioridad a la entrada en vigor, que puede seguir ejerciéndola en los términos y plazos de la normativa turística sectorial.

Traducido a Gandía: si tu vivienda tenía su código VT y estaba operando antes del 3 de abril de 2025, un acuerdo posterior de la comunidad no te expulsa del mercado. Lo que sí puede hacer la comunidad es aplicarte las condiciones económicas que veremos abajo.

Si tu caso es el contrario —quieres empezar ahora y tu comunidad ya ha votado— la conversación es otra, y merece la pena tenerla antes de invertir en reformas o mobiliario.

La cuota incrementada: hasta un 20 % más, y ni un euro más

El mismo artículo 17.12 permite a la comunidad aprobar cuotas especiales de gastos o un incremento en la participación de los gastos comunes para las viviendas que ejerzan actividad turística. El razonamiento del legislador es que un piso con rotación semanal desgasta más ascensor, portal y zonas comunes que uno con residentes fijos.

El límite es claro: ese incremento no puede superar el 20 %. Un acuerdo que te imponga el doble de cuota no es un acuerdo duro, es un acuerdo impugnable.

Qué mirar en tus estatutos antes de nada

Antes de preocuparte por futuras juntas, revisa lo que ya tienes firmado. Tres escenarios:

El acuerdo expreso de la junta, certificado por el administrador o el secretario, es precisamente uno de los papeles que necesitas para inscribir la vivienda. Lo explicamos dentro del trámite completo en cómo conseguir el código VT paso a paso.

Cómo se comporta esto en la práctica en Gandía

Gandía tiene una particularidad: buena parte del parque de la playa son edificios de segunda residencia donde muchos propietarios no viven todo el año y no acuden a las juntas. Eso juega en los dos sentidos. Reunir tres quintos de propietarios y de cuotas en un edificio con alta abstención es difícil, así que muchas propuestas de prohibición se quedan por el camino. Pero también significa que si no vas a la junta —o no delegas tu voto— la decisión se toma sin ti.

El consejo operativo es aburrido y funciona: pide el acta de las dos últimas juntas, comprueba si el punto está en el orden del día de la próxima y delega tu voto por escrito si no puedes ir. Cuesta un correo.

Si la comunidad ya ha aprobado la prohibición

Hay dos caminos y conviene no confundirlos. El primero es comprobar la validez del acuerdo: quórum real, mayoría de cuotas, convocatoria correcta, punto incluido en el orden del día. Los acuerdos defectuosos son impugnables en plazo. El segundo es acreditar tu derecho adquirido si ya operabas antes del 3 de abril de 2025.

Aquí no improvises: es el momento de un abogado especializado en propiedad horizontal, no de un foro. Lo que sí podemos decirte por experiencia es que muchos propietarios se rinden ante un acuerdo que ni siquiera reunía la mayoría necesaria.

Por qué la gestión profesional cambia los resultados

Una parte enorme de los conflictos vecinales con pisos turísticos no nace de la actividad, sino de cómo se opera: portales abiertos de madrugada, maletas a las siete de la mañana, grupos ruidosos que nadie filtró. Un gestor que selecciona huésped, fija normas por escrito, controla los accesos y responde al teléfono a las dos de la mañana no solo protege tu facturación: reduce el número de vecinos que votarán a favor de prohibirlo.

En un mercado con 1.629 viviendas turísticas activas en Gandía y una ocupación media anual del 59 % (AirDNA, 2025), la diferencia entre ser el piso del que nadie se queja y el piso del que todos hablan en la junta se decide en la operativa diaria.

Puedes ver cómo lo hacemos en la página de gestión de alquiler vacacional en Gandía, o estimar el potencial de tu vivienda en la calculadora de rentabilidad.

Preguntas frecuentes sobre comunidades y alquiler turístico

¿Sirve una votación a mano alzada en la junta?

Lo que importa no es la forma de votar sino el resultado: tres quintas partes del total de propietarios que además representen tres quintas partes de las cuotas. Un acuerdo aprobado por mayoría de los asistentes, sin alcanzar ese doble umbral sobre el total, es un acuerdo débil.

Si me prohíben la actividad, ¿puedo seguir con alquiler de temporada?

Son figuras distintas. El acuerdo del artículo 17.12 se refiere a la actividad de alojamiento turístico. El alquiler de temporada se rige por la Ley de Arrendamientos Urbanos y no es lo mismo, aunque tampoco es un atajo automático: revisa la redacción concreta del acuerdo y de tus estatutos antes de dar el salto.

¿Pueden cobrarme la cuota incrementada con efecto retroactivo?

Los acuerdos de la junta rigen desde su adopción. Una liquidación retroactiva de años anteriores es discutible y merece revisión.

Vivo fuera de Gandía y no puedo ir a las juntas, ¿qué hago?

Delegar el voto por escrito. Es gratis, se hace por correo y es la única forma de que tu coeficiente cuente en una votación que puede decidir el uso de tu vivienda. En edificios de segunda residencia, la abstención de los ausentes es lo que decide la mayoría de estos acuerdos.

¿La comunidad puede exigirme ver mis contratos o mis huéspedes?

No. La comunidad puede regular el uso de elementos comunes y aprobar los acuerdos que la ley le permite, pero no tiene derecho de acceso a tu documentación contractual ni a los datos de tus huéspedes.

Fuentes

• Ley 49/1960, de Propiedad Horizontal — texto consolidado, incluye la reforma del art. 17.12 (BOE)
• Decreto-ley 9/2024, de 2 de agosto, del Consell, de modificación de la normativa reguladora de las viviendas de uso turístico (DOGV)

Normativa consultada y verificada el 13 de agosto de 2026. Este artículo es información general y no sustituye al asesoramiento jurídico o fiscal profesional.