Si tienes un piso en Gandía y quieres alquilarlo por días, el primer paso no es abrir una cuenta en Airbnb: es conseguir el código VT. Sin él no puedes anunciarte legalmente, y desde el Decreto Ley 9/2024 el trámite tiene una pieza nueva que se atasca en el ayuntamiento, no en Turismo. Esta guía explica el orden real de los pasos, qué papel te van a pedir en cada uno y dónde suele perderse el tiempo.
Lo esencial, en cinco líneas:
- El trámite es una declaración responsable ante Turisme Comunitat Valenciana, no una licencia que te «concedan» (Decreto Ley 9/2024).
- Antes necesitas el informe de compatibilidad urbanística (ICU) favorable del Ayuntamiento de Gandía. Es el cuello de botella.
- Necesitas además referencia catastral individualizada, seguro de responsabilidad civil y acuerdo expreso de la comunidad de propietarios que apruebe la actividad turística, adoptado por la mayoría de tres quintas partes del artículo 17.12 de la Ley de Propiedad Horizontal.
- La inscripción tiene una vigencia de 5 años y hay que renovarla antes de que venza (net2rent, guía normativa 2026).
- Las viviendas inscritas antes de agosto de 2024 tienen plazo hasta agosto de 2029 para adaptarse a los requisitos vigentes en el momento de la renovación.
Qué es exactamente el código VT y por qué lo necesitas
El código VT es el número con el que tu vivienda queda inscrita en el Registro de Turismo de la Comunitat Valenciana. Tiene la forma VT-00000-V, donde la letra final identifica la provincia. Desde el momento en que lo tienes, ese número debe aparecer en toda la publicidad de la vivienda: en Airbnb, en Booking, en tu web y en cualquier anuncio.
La confusión más habitual entre propietarios de Gandía es pensar que se trata de una licencia que la administración otorga tras estudiar el caso. No funciona así. Tú presentas una declaración responsable afirmando que cumples los requisitos, y desde ese momento puedes operar. La administración comprueba después. Eso significa dos cosas: que se puede empezar rápido, y que si has declarado algo que no cumples, la responsabilidad es enteramente tuya.
El orden correcto de los pasos (y el que casi todos hacen mal)
El error clásico es empezar por Turismo. El orden que funciona es el contrario:
| Paso | Dónde | Qué obtienes |
|---|---|---|
| 1. Comprobar los estatutos de la comunidad | Tu administrador de fincas | Acuerdo expreso que aprueba la actividad turística (3/5 del art. 17.12 LPH) |
| 2. Solicitar el ICU | Ayuntamiento de Gandía | Informe de compatibilidad urbanística favorable |
| 3. Contratar el seguro | Tu aseguradora | Póliza de responsabilidad civil |
| 4. Declaración responsable | Turisme Comunitat Valenciana (sede electrónica) | Inscripción y código VT |
| 5. Señalizar y publicar | La vivienda y tus anuncios | Placa identificativa y VT en toda la publicidad |
Si haces el paso 4 antes del 2, te quedas con la declaración presentada y sin poder acreditar el requisito urbanístico. Es el motivo más frecuente por el que un expediente se atasca.
El informe de compatibilidad urbanística: dónde se atasca todo
El ICU es el documento en el que el ayuntamiento confirma que, en la parcela y el uso concretos de tu vivienda, la actividad de alojamiento turístico es compatible con el planeamiento. En Gandía, como en el resto de municipios de la Comunitat, se solicita al propio ayuntamiento y no es inmediato.
Dos avisos prácticos. El primero: el informe es por vivienda concreta, no por edificio ni por promotor, así que tener un vecino con VT no garantiza nada sobre tu piso. El segundo: si tu inmueble está en una zona donde el planeamiento restringe el uso turístico, el informe puede salir desfavorable, y ahí el trámite se acaba. Conviene saberlo antes de comprar pensando en alquilar, no después.
El certificado de la comunidad de propietarios
Es el requisito que más sorpresas está dando, y en 2026 cambió de raíz. Ya no basta con que los estatutos no lo prohíban: necesitas un acuerdo expreso de la comunidad que apruebe la actividad turística. El artículo 7.3 de la Ley de Propiedad Horizontal, en la redacción de la Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero (en vigor el 3 de abril de 2025), exige la aprobación previa de la comunidad, y el artículo 17.12 fija la mayoría: tres quintas partes del total de propietarios que representen, además, tres quintas partes de las cuotas de participación. Desde el 3 de julio de 2026, el artículo 133 de la Ley 3/2026 de la Generalitat exige acreditar ese acuerdo con carácter previo a la inscripción en el Registro de Turismo de la Comunitat Valenciana.
El silencio de los estatutos ya no habilita. Dos matices que juegan a favor del propietario: los votos de los ausentes debidamente citados que no manifiesten discrepancia en 30 días naturales cuentan como favorables (artículo 17.8 de la Ley de Propiedad Horizontal), y los acuerdos de la comunidad no tienen efectos retroactivos, por lo que quien ya ejercía la actividad con su vivienda inscrita antes del 3 de abril de 2025 puede seguir haciéndolo en las condiciones y plazos de la normativa turística. Ese derecho decae si la vivienda cambia de propietario.
Ojo, porque desde 2025 las comunidades tienen una vía reforzada para limitar esta actividad. Lo explicamos en detalle en qué puede y qué no puede hacer tu comunidad de propietarios.
Requisitos de la vivienda que se comprueban después
Además del papeleo, la vivienda tiene que cumplir condiciones materiales. Las que más se pasan por alto:
- Plano de evacuación visible y normas internas de convivencia a disposición del huésped.
- Acceso a internet en la vivienda.
- Placa identificativa en la entrada, con el distintivo oficial y el código VT.
- Hojas de reclamaciones a disposición de los huéspedes.
- Registro de viajeros y comunicación a las autoridades, obligación independiente de la turística y con su propio régimen sancionador.
Ninguno de estos puntos impide inscribirse, pero todos pueden aparecer en una inspección. Y una inspección en Gandía no es una hipótesis remota en julio y agosto.
Plazos que conviene tener en el calendario
El plazo de dos meses es el que más se escapa: si te inscribes en enero pensando en abrir en verano, la inscripción puede decaer antes de que llegue tu primera reserva.
¿Y si alquilo mientras tramito?
No compensa. Ejercer, comercializar o publicitar una vivienda turística sin declaración responsable es infracción muy grave en la Comunitat Valenciana: de 100.001 € a 600.000 € (Ley 15/2018, arts. 93.1 y 94.3). Lo detallamos, con las horquillas por tipo de infracción, en lo que te juegas si alquilas sin licencia turística.
Qué cambia cuando el trámite lo lleva alguien que lo hace todos los meses
Nada de lo anterior es imposible de hacer solo. Lo que cambia con la gestión profesional es el tiempo muerto: saber qué pedir al administrador antes de llamar al ayuntamiento, tener la póliza correcta a la primera y presentar la declaración con la documentación completa evita las dos o tres rondas de subsanación que convierten un trámite de semanas en uno de meses. Y en un mercado con 1.629 viviendas turísticas activas y una ocupación media del 59 % (AirDNA, 2025), cada mes fuera del mercado es facturación que no vuelve.
Si quieres una estimación de lo que puede rendir tu vivienda antes de meterte en el trámite, puedes hacerla en la calculadora de rentabilidad, o ver cómo funciona nuestra gestión de alquiler vacacional en Gandía.
Preguntas frecuentes sobre la licencia turística en Gandía
¿Cuánto tarda todo el proceso?
La declaración responsable ante Turismo es inmediata una vez tienes la documentación. Lo que marca el reloj es el informe de compatibilidad urbanística del ayuntamiento, cuyo plazo depende de la carga de trabajo del departamento. Por eso el consejo es solicitarlo lo primero, no lo último: mientras se tramita puedes ir cerrando el seguro y el certificado de la comunidad.
¿Puedo empezar a anunciar la vivienda mientras espero el código VT?
No. La ausencia del código en un anuncio publicado es en sí misma una infracción, aunque todavía no haya entrado ningún huésped. Es el error que genera más expedientes entre propietarios de buena fe.
Compré el piso a alguien que ya lo alquilaba, ¿hereda la licencia?
La inscripción está vinculada a la vivienda y al titular de la actividad. Un cambio de titularidad exige comunicarlo y actualizar el expediente: no des por hecho que el código sigue siendo válido a tu nombre porque figure en el anuncio antiguo.
¿Y si mi vivienda está en una urbanización o en un chalet?
El procedimiento es el mismo. Cambia el certificado de la comunidad, que en viviendas unifamiliares sin régimen de propiedad horizontal no aplica, y pueden cambiar las condiciones urbanísticas según la clasificación del suelo. Conviene comprobarlo antes de invertir en la preparación de la casa.
¿La placa identificativa es obligatoria de verdad?
Sí, y es de las primeras cosas que mira una inspección porque se ve desde la puerta. Debe llevar el distintivo oficial y el código VT.
¿Quieres el código VT sin perder tres meses en el intento?
Revisamos tu caso concreto, te decimos qué te falta y te acompañamos en todo el trámite.
Fuentes utilizadas en este artículo:
- Decreto Ley 9/2024, de 2 de agosto (DOGV 9910) — marco vigente de viviendas de uso turístico en la Comunitat Valenciana
- Observatorio de la Vivienda Turística — requisitos de licencia en la Comunidad Valenciana (consultado en agosto de 2026)
- net2rent — guía de normativa de alquiler vacacional en la Comunidad Valenciana 2026 (vigencia de la inscripción y plazos)
- AirDNA MarketMinder — Gandía, Valencia: propiedades activas y ocupación media (datos 2025)
Fuentes
- Ley 15/2018, de turismo, ocio y hospitalidad de la Comunitat Valenciana — texto consolidado (BOE)
- Decreto-ley 9/2024, de 2 de agosto, del Consell, de modificación de la normativa reguladora de las viviendas de uso turístico (DOGV)
Normativa consultada y verificada el 13 de agosto de 2026. Este artículo es información general y no sustituye al asesoramiento jurídico o fiscal profesional.