Casi todos los propietarios que se plantean alquilar sin haber terminado el trámite hacen el mismo cálculo mental: «un verano, a ver qué tal, y ya lo legalizo». Alquilar sin licencia turística en la Comunitat Valenciana dejó de salir a cuenta en agosto de 2024. Las cuantías por ejercer sin declaración responsable llegan a cifras que se comen varios años de facturación de un apartamento de playa, y el control ya no depende de que un vecino te denuncie: los anuncios son públicos y rastreables.
Lo esencial, en cinco líneas:
- Ejercer, comercializar o publicitar una vivienda turística sin declaración responsable es infracción muy grave: de 100.001 € a 600.000 € (Ley 15/2018, arts. 93.1 y 94.3).
- Anunciar sin el número de inscripción una vivienda ya registrada es infracción grave: de 10.001 € a 100.000 € (Ley 15/2018, arts. 92.16 y 94.2).
- El registro de viajeros se rige por normativa estatal, no autonómica: infracción grave de 601 € a 30.000 € (LO 4/2015, art. 39.1, y Real Decreto 933/2021).
- El código VT debe figurar en todos los anuncios: su ausencia es en sí misma la prueba.
- La inscripción tiene una vigencia de 5 años. Las viviendas inscritas antes del 8 de agosto de 2024 mantienen su validez hasta agosto de 2029 (Decreto Ley 9/2024, disposición transitoria 3ª).
¿Qué se considera exactamente una infracción?
No hace falta llegar a tener huéspedes en casa. En la práctica se sanciona por tres vías distintas y conviene distinguirlas, porque muchos propietarios creen estar en la primera cuando ya están en la segunda:
- Ejercer la actividad sin inscripción. La vivienda opera y no consta en el Registro de Turismo.
- Publicitar sin el código. El anuncio existe —aunque no haya entrado un solo huésped— y no muestra el código VT. Esta es la más fácil de detectar y la que más expedientes genera.
- Incumplir obligaciones asociadas. No comunicar el registro de viajeros, no tener hojas de reclamaciones, no exhibir la placa identificativa, superar la capacidad inscrita.
La segunda es la que pilla a más gente de buena fe: publican «para ir viendo la demanda» mientras el ayuntamiento tramita el informe de compatibilidad urbanística, y el anuncio ya es el hecho sancionable.
¿Cuánto es la multa por alquilar sin licencia turística en la Comunitat Valenciana?
| Conducta | Cuantía | Norma |
|---|---|---|
| Ejercer, comercializar o publicitar sin declaración responsable (muy grave) | 100.001 € – 600.000 € | Ley 15/2018, arts. 93.1 y 94.3 |
| Anunciar sin el número de inscripción una vivienda ya registrada (grave) | 10.001 € – 100.000 € | Ley 15/2018, arts. 92.16 y 94.2 |
| Incumplir el registro de viajeros (grave) | 601 € – 30.000 € | LO 4/2015, art. 39.1 y RD 933/2021 |
Estas cuantías proceden directamente de la Ley 15/2018 de turismo, ocio y hospitalidad de la Comunitat Valenciana, modificada por el Decreto Ley 9/2024. El importe concreto lo fija la resolución sancionadora según reincidencia, beneficio obtenido y perjuicio causado: nadie paga automáticamente el máximo, pero tampoco el mínimo por defecto.
¿Cómo detectan un piso turístico sin licencia?
La inspección turística no necesita entrar en tu piso. Le basta con lo que tú publicas. Un anuncio en cualquier plataforma indica ubicación aproximada, capacidad, fotos del interior y calendario. Cruzar eso con el registro público de viviendas turísticas es un trabajo de escritorio.
A eso se suman dos fuentes que crecen cada verano: las denuncias vecinales —especialmente en edificios donde la comunidad ya ha discutido el tema— y las comprobaciones de oficio en municipios con presión turística alta. Gandía, con la playa como motor de la temporada, está en esa categoría.
¿Caduca la licencia turística? Sí, a los cinco años
La inscripción de una vivienda de uso turístico en la Comunitat Valenciana tiene una vigencia de cinco años y debe renovarse antes de que venza (Decreto Ley 9/2024). No es un trámite que se haga una vez y se olvide.
Para las viviendas que ya estaban inscritas antes del 8 de agosto de 2024, la disposición transitoria tercera del Decreto Ley 9/2024 mantiene su validez hasta agosto de 2029. Es decir: si diste de alta tu piso de Gandía en 2021, sigues en regla, pero tienes fecha de caducidad y conviene tenerla en el calendario.
Si no recuerdas la fecha exacta de tu inscripción, búscala hoy. Es un dato que está en tu expediente y evita encontrarte fuera de registro sin haber cambiado nada en la vivienda.
¿Quién sanciona: la Generalitat o el ayuntamiento?
Los dos, y por motivos distintos. Turisme Comunitat Valenciana instruye los expedientes por infracción turística: ejercer sin declaración responsable, anunciar sin código VT o superar la capacidad inscrita. El Ayuntamiento de Gandía —o el del municipio que corresponda— actúa por la vía urbanística: si la actividad no encaja con el planeamiento, puede ordenar el cese de la actividad con independencia de lo que decida Turismo.
Que te archiven un expediente no cierra el otro. Son procedimientos separados, con plazos separados, y conviene contestar a los dos.
A la sanción económica pueden sumarse otras consecuencias: clausura o cese de la actividad, prohibición temporal de ejercerla y retirada del anuncio por parte de Airbnb o Booking, que dan de baja los alojamientos sin número de registro válido cuando la administración se lo comunica.
¿Puedo recurrir la sanción y en qué plazo?
Sí. Contra la resolución sancionadora cabe recurso de alzada en el plazo de un mes desde la notificación (Ley 39/2015, art. 122). Si se desestima o no contestan, queda la vía contencioso-administrativa, con dos meses desde la notificación de la resolución expresa (Ley 29/1998, art. 46).
Hay una alternativa que mucha gente desconoce: la Ley 39/2015 prevé en su artículo 85 una reducción del 20 % por pago voluntario y otra del 20 % por reconocimiento de responsabilidad, y ambas son acumulables. Renuncias a recurrir, pero la sanción baja sustancialmente. Es una decisión de cálculo, no de orgullo: conviene valorarla con un abogado antes de que venza el plazo.
Los plazos corren desde la notificación, no desde que abres el sobre. Si estás fuera de temporada y no revisas el buzón de tu vivienda de Gandía, puedes perder el recurso sin enterarte.
Qué hacer si ya has empezado sin inscripción
Lo primero, sin dramatismo: retirar o despublicar los anuncios mientras completas el trámite. Un anuncio activo sin código es prueba viva y suma días de infracción continuada.
Lo segundo, ordenar los papeles en el orden correcto —estatutos, informe urbanístico, seguro, declaración responsable— tal y como explicamos en la guía del código VT en Gandía. Y si el freno viene de tu edificio, antes conviene leer qué puede hacer realmente tu comunidad de propietarios.
Lo tercero: no alquilar «solo a conocidos» mientras tanto. Un alquiler por días con contraprestación es actividad turística aunque el huésped sea el primo de un amigo.
Por qué la gestión profesional cambia los resultados
El valor de un gestor aquí no es evitar la multa: es que la situación no llegue a existir. El código en todos los anuncios, la fecha de renovación en el calendario, el registro de viajeros comunicado tras cada entrada, la placa puesta y la capacidad ajustada a la inscrita. Son detalles pequeños que, sumados, son exactamente lo que revisa una inspección.
En Gandía hay 1.629 viviendas turísticas activas con una ocupación media anual del 59 % (AirDNA, 2025). En un mercado así, el riesgo no está en no encontrar huéspedes: está en encontrarlos antes de tener los papeles en regla.
Puedes ver cómo trabajamos en gestión de alquiler vacacional en Gandía o calcular el potencial de tu vivienda en la calculadora de rentabilidad.
Preguntas frecuentes sobre sanciones y licencias
¿Prescriben estas infracciones?
Como toda infracción administrativa, tienen plazos de prescripción según su gravedad. El matiz importante es que mientras el anuncio siga publicado la conducta se considera continuada, así que el reloj no empieza a correr mientras tú sigas anunciando.
Si retiro el anuncio en cuanto me llega el aviso, ¿evito la sanción?
Retirarlo detiene la infracción continuada y suele valorarse, pero no borra los hechos anteriores. Lo sensato es retirarlo igualmente y, si ya hay expediente, contestar en plazo con asesoramiento.
¿Me pueden sancionar por un anuncio antiguo que ya no uso?
Si sigue visible y sin código, sí. Conviene revisar plataformas en las que te diste de alta hace años y despublicar de forma efectiva, no solo bloquear el calendario.
¿Y si alquilo por meses en invierno y por días en verano?
Son dos actividades con regímenes distintos. La turística exige inscripción durante el periodo en que se ejerce. Alternar temporadas es perfectamente legal, pero no convierte los días de verano en arrendamiento ordinario.
¿Quién responde si la vivienda está a nombre de varios hermanos?
El titular de la actividad declarada. Por eso conviene que la declaración responsable refleje quién explota la vivienda y no simplemente quién figura en el catastro, especialmente en propiedades heredadas.
¿No tienes claro si tu vivienda está en regla?
Lo comprobamos contigo en una llamada: inscripción, vigencia, anuncios y obligaciones pendientes.
Fuentes utilizadas en este artículo:
- Ley 15/2018, de 7 de junio, de turismo, ocio y hospitalidad de la Comunitat Valenciana — arts. 92, 93 y 94 (texto consolidado, BOE-A-2018-8950)
- Ley Orgánica 4/2015 de protección de la seguridad ciudadana (art. 39.1) y Real Decreto 933/2021 — registro documental de viajeros
- Decreto Ley 9/2024, de 2 de agosto (DOGV 9910) — modificación del régimen de viviendas de uso turístico
- AirDNA MarketMinder — Gandía, Valencia: viviendas activas y ocupación media (datos 2025)
Las cuantías proceden del texto consolidado de la Ley 15/2018 (BOE-A-2018-8950). El importe concreto lo fija la resolución sancionadora según reincidencia, beneficio obtenido y perjuicio causado. Este artículo es información general, no asesoramiento jurídico.
Fuentes
- Ley 15/2018, de turismo, ocio y hospitalidad de la Comunitat Valenciana — texto consolidado (BOE)
- Decreto-ley 9/2024, de 2 de agosto, del Consell, de modificación de la normativa reguladora de las viviendas de uso turístico (DOGV)
- Real Decreto 933/2021, de registro documental e información en actividades de hospedaje (BOE)
Normativa consultada y verificada el 13 de agosto de 2026. Este artículo es información general y no sustituye al asesoramiento jurídico o fiscal profesional.