Comprar un piso con licencia turística en Gandía: la licencia no viaja con la casa

Por Caín Román, fundador de Rentals Luxcape, agencia de gestión de viviendas de uso turístico en Gandía y Cullera. Publicado el 7 de septiembre de 2026. Última actualización: 7 de septiembre de 2026.

Si estás a punto de comprar un piso con licencia turística en Gandía o en Cullera, hay una frase que conviene leer antes de firmar las arras: la inscripción turística no se transmite con la vivienda. Desde el 8 de agosto de 2024, cuando una vivienda de uso turístico inscrita cambia de propietario, el comprador tiene que acreditar los requisitos vigentes en el momento del cambio, no los que cumplió el vendedor cuando se inscribió.

Este artículo explica, con la norma en la mano, qué ocurre con la licencia turística cuando la vivienda se compra, cuando se hereda y cuando llega el quinto año desde la inscripción.

Comprar un piso con licencia turística: ¿se transmite la licencia?

No. Comprar un piso con licencia turística no traslada automáticamente esa inscripción al comprador. El Decreto-ley 9/2024, de 2 de agosto, del Consell, establece que, cuando cambia la propiedad de una vivienda de uso turístico registrada, se aplican el régimen y los requisitos legal y reglamentariamente vigentes en ese momento, y que el nuevo propietario debe presentar una declaración responsable junto con el informe municipal de compatibilidad urbanística. El Decreto-ley 9/2024 está en vigor desde el 8 de agosto de 2024.

La consecuencia práctica es incómoda pero clara: el comprador no hereda el derecho adquirido del vendedor. Si entre la inscripción original y la compraventa la normativa se ha endurecido —y la normativa valenciana de vivienda turística se ha modificado varias veces desde 2024—, el comprador debe cumplir la norma nueva. Una vivienda que su anterior propietario inscribió en 2021 sin pedir permiso a la comunidad puede no ser inscribible hoy a nombre del comprador.

Por eso, en una compraventa en Gandía o en Cullera, la frase «tiene licencia» no describe un activo que se compra: describe una situación administrativa del vendedor que el comprador tendrá que reconstruir a su nombre. Si el proyecto de inversión depende del uso turístico, conviene revisar antes la normativa de vivienda de uso turístico de la Comunitat Valenciana.

Compraventa frente a herencia: qué cambia en cada caso

La Ley 3/2026 separó con claridad los dos supuestos. Quien recibe una vivienda turística por herencia continúa la actividad con un trámite mínimo; quien la compra vuelve al punto de partida.

Dicho en términos de un propietario de Gandía: si la vivienda turística llega por herencia, la actividad continúa; si llega por compraventa, la actividad se vuelve a pedir. Es la distinción más relevante que introdujo la reforma de 2026 en la Comunitat Valenciana, donde buena parte del parque vacacional de la costa es segunda residencia familiar.

¿Qué tiene que presentar el nuevo propietario?

El cambio de persona propietaria se tramita como una declaración responsable ante el Registro de Turismo de la Comunitat Valenciana. Estos son los cuatro elementos que el comprador debe reunir:

• Declaración responsable de cambio de propiedad de la vivienda de uso turístico, presentada por el nuevo titular (Decreto-ley 9/2024).
• Informe municipal de compatibilidad urbanística, con el que el ayuntamiento certifica que el uso turístico es compatible con el planeamiento vigente para esa vivienda concreta, identificada por su referencia catastral, clasificación de suelo y uso permitido (Decreto-ley 9/2024).
• Seguro de responsabilidad civil u otra garantía equivalente que cubra los daños derivados de la actividad turística (Decreto-ley 9/2024). Una póliza de hogar estándar no cumple esa función: lo que se exige es cobertura frente a los daños a las personas usuarias. Repasamos las coberturas en nuestra guía sobre el seguro del alquiler vacacional.
• Acuerdo expreso de la comunidad de propietarios que aprueba el ejercicio de la actividad turística, exigido como requisito previo a la inscripción desde la Ley 3/2026, en vigor el 3 de julio de 2026.

El acuerdo de la comunidad: el filtro que decide la operación

Desde el 3 de julio de 2026, la Ley 3/2026, de 29 de junio, de la Generalitat, de medidas urgentes frente a la hiperregulación, la agilización de procedimientos y la garantía de la unidad de mercado (DOGV 10396, de 2 de julio de 2026), modificó el Decreto 10/2021 e incorporó el acuerdo expreso de la comunidad de propietarios como requisito previo a la inscripción de una vivienda de uso turístico.

Ese acuerdo se adopta con las reglas de la Ley de Propiedad Horizontal. El artículo 17.12 de la Ley 49/1960 exige el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios, que a su vez representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, tanto para aprobar como para limitar o condicionar la actividad de alquiler turístico. El mismo precepto establece que estos acuerdos no tienen efectos retroactivos: no expulsan a una vivienda que ya venía operando legalmente antes del acuerdo.

Esa combinación —acuerdo expreso exigido para inscribir, sin retroactividad frente a lo ya inscrito— es la que convierte una compraventa en un riesgo real. El vendedor está protegido por la ausencia de retroactividad; el comprador, que necesita una inscripción nueva, no lo está. Si la junta no aprueba la actividad, la vivienda sigue siendo una buena vivienda, pero deja de ser una vivienda turística. El detalle de esas votaciones está en nuestro artículo sobre si la comunidad de propietarios puede prohibirte el alquiler turístico en Gandía.

Advertencia de vigencia: la Ley 5/2026, de 31 de julio, de la Generalitat (DOGV 10425, en vigor el 11 de agosto de 2026) retocó los artículos de la Ley 3/2026 que afectan al Decreto 10/2021. Antes de tomar una decisión de compra conviene confirmar la redacción vigente con el ayuntamiento correspondiente y con el Registro de Turismo de la Comunitat Valenciana.

¿Cuánto dura la licencia turística? Cinco años y una ventana de un mes

La inscripción turística en la Comunitat Valenciana caduca a los cinco años. El Decreto-ley 9/2024 acabó con la inscripción indefinida: la inscripción habilita el ejercicio de la actividad durante cinco años y, para seguir operando después, el titular debe presentar una nueva declaración responsable de renovación dentro del mes anterior al vencimiento, con informe municipal actualizado. Si el plazo vence sin renovación, la vivienda causa baja.

Para las viviendas que ya estaban inscritas antes de la entrada en vigor de la norma, el manual del gestor de la asociación Aptur indica que las inscritas antes del 7 de agosto de 2024 deberán renovar su declaración responsable en agosto de 2029, y el análisis del despacho Andersen sitúa igualmente el vencimiento de ese primer periodo en agosto de 2029 (Aptur y Andersen, consultados el 7 de septiembre de 2026). Es la lectura de esas dos fuentes sobre el régimen transitorio, no una fecha escrita como tal en el articulado, así que conviene confirmarla con el ayuntamiento antes de planificar sobre ella.

Qué comprobar antes de firmar las arras en Gandía o Cullera

Antes de comprometerse por escrito, un comprador que quiere destinar la vivienda a alquiler turístico debería tener respuesta a estas seis preguntas:

• ¿Existe acuerdo de la comunidad de propietarios? No basta con que no haya prohibición. Desde julio de 2026 hace falta un acuerdo expreso que apruebe la actividad, con la mayoría de tres quintos del artículo 17.12 de la Ley de Propiedad Horizontal.
• ¿Qué dicen los estatutos y las últimas actas de la comunidad? Un acuerdo previo de limitación sigue desplegando efectos entre los propietarios aunque no conste inscrito en el Registro de la Propiedad.
• ¿El ayuntamiento emitirá informe de compatibilidad urbanística favorable para esa dirección? Es un trámite municipal y depende del planeamiento vigente, no del historial de la vivienda.
• ¿En qué fecha se inscribió la vivienda y cuándo vence su plazo de cinco años? Determina si, además de cambiar de titular, hay que renovar a corto plazo.
• ¿Hay expediente sancionador abierto o antecedentes de actividad sin inscripción? Las sanciones por alquilar sin inscripción en la Comunitat Valenciana no son simbólicas: están detalladas en nuestro artículo sobre las sanciones por alquilar sin licencia turística.
• ¿Se puede condicionar la compraventa? Si el proyecto depende de poder alquilar en turístico, esa condición se negocia en el contrato de arras, no después de firmar.

Si el punto de partida es una vivienda que todavía no está inscrita, el recorrido completo del trámite está en nuestra guía sobre cómo conseguir el código VT en Gandía paso a paso. Y si lo que quieres es entender qué queda del registro estatal tras la sentencia del Tribunal Supremo, lo explicamos en el registro único de alquiler turístico anulado.

Por qué la gestión profesional cambia los resultados

La normativa valenciana de vivienda turística se ha movido cuatro veces en dos años: el Decreto-ley 9/2024 en agosto de 2024, la reforma del artículo 17.12 de la Ley de Propiedad Horizontal aplicable desde 2025, la Ley 3/2026 en julio de 2026 y la Ley 5/2026 en agosto de 2026. Cada una de esas reformas ha movido el punto en el que un propietario pasa de estar en regla a estar fuera, y ninguna avisa por carta.

Rentals Luxcape gestiona viviendas de uso turístico en Gandía y Cullera, y la parte que más tiempo ocupa no es la que el propietario imagina: no son las reservas, son los papeles. La inscripción a nombre correcto, el informe municipal, el seguro con la cobertura que pide la norma, el número de inscripción visible en todos los anuncios y la fecha de renovación anotada antes de que se cumpla el quinto año. Un propietario que gestiona su piso a distancia rara vez tiene esa lista bajo control, y el coste de descubrirlo tarde no es una multa: es perder la actividad.

Si quieres ver qué te está costando llevarlo tú mismo, puedes usar la calculadora de rentabilidad y horas de gestión de Rentals Luxcape, o revisar cómo trabajamos en gestión de alquiler vacacional en Gandía y en gestión de alquiler vacacional en Cullera.

Preguntas frecuentes

¿La licencia turística se transmite al comprar la vivienda en la Comunitat Valenciana?

No. Cuando cambia la propiedad de una vivienda de uso turístico inscrita, el nuevo propietario debe presentar su propia declaración responsable y cumplir los requisitos vigentes en ese momento, incluido el informe municipal de compatibilidad urbanística. Así lo establece el Decreto-ley 9/2024, de 2 de agosto, del Consell, en vigor desde el 8 de agosto de 2024.

¿Necesito el permiso de la comunidad de propietarios para inscribir una vivienda turística en 2026?

Sí. La Ley 3/2026, de 29 de junio, de la Generalitat, en vigor desde el 3 de julio de 2026, exige el acuerdo expreso de la comunidad de propietarios que aprueba el ejercicio de la actividad turística como requisito previo a la inscripción. Ese acuerdo requiere el voto favorable de las tres quintas partes de los propietarios y de las cuotas, según el artículo 17.12 de la Ley de Propiedad Horizontal.

¿Qué pasa con la licencia turística si heredo la vivienda?

La transmisión por herencia se resuelve con una declaración responsable de modificación de propiedad por transmisión mortis causa, sin que se apliquen los requisitos generales exigidos a una inscripción nueva, según la Ley 3/2026. La actividad turística puede continuar sin rehacer el expediente completo.

¿Cuánto dura la licencia turística en la Comunitat Valenciana?

Cinco años. La inscripción en el Registro de Turismo de la Comunitat Valenciana habilita la actividad durante cinco años y se renueva con una nueva declaración responsable presentada dentro del mes anterior al vencimiento, acompañada de un informe municipal actualizado (Decreto-ley 9/2024). Si el plazo vence sin renovación, la vivienda causa baja.

¿Qué pasa si compro el piso y la comunidad no aprueba la actividad turística?

La inscripción no se puede completar. Desde la Ley 3/2026 el acuerdo expreso de la comunidad de propietarios es requisito previo a la inscripción, y el artículo 17.12 de la Ley de Propiedad Horizontal exige tres quintas partes de propietarios y cuotas. Sin ese acuerdo, la vivienda no puede destinarse a alquiler turístico, aunque el vendedor sí la explotara antes.