Piso heredado en Gandía o Cullera: qué hacer con él en 2026

Un piso heredado en Gandía o en Cullera plantea siempre la misma pregunta: qué hacer con él. Esta guía reúne los trámites obligatorios, los impuestos y plazos reales de la herencia en la Comunitat Valenciana, lo que cuesta mantenerlo cerrado y qué puede facturar si se destina al alquiler vacacional, con datos verificados en septiembre de 2026.

Por Caín Román, fundador de Rentals Luxcape, empresa de gestión de viviendas de uso turístico en Gandía y Cullera — Publicado el 9 de septiembre de 2026. Última actualización: 9 de septiembre de 2026.

¿Qué trámites hay que hacer antes de poder alquilar o vender un piso heredado?

Antes de alquilar o vender un piso heredado en Gandía o Cullera hacen falta cuatro documentos: el certificado de defunción, el certificado de actos de última voluntad, el testamento —o el acta notarial de declaración de herederos si no lo hay— y la escritura de aceptación y adjudicación de herencia ante notario. El certificado de actos de última voluntad se solicita al Ministerio de Justicia con el modelo 790 y, según la propia ficha del trámite, se precisa para la realización de cualquier acto sucesorio.

Si el fallecido no dejó testamento, el título de heredero se obtiene mediante acta de notoriedad de declaración de herederos abintestato ante notario, conforme al artículo 55 de la Ley del Notariado en la redacción dada por la Ley 15/2015. Es el trámite que más alarga el proceso cuando los herederos viven fuera de la Comunitat Valenciana.

La condición de heredero no depende del Registro de la Propiedad: los artículos 661 y 989 del Código Civil establecen que los herederos suceden al difunto por el hecho solo de su muerte y que los efectos de la aceptación se retrotraen a ese momento. Para alquilar un piso heredado basta con la escritura de aceptación y adjudicación; la inscripción registral no es obligatoria ni constitutiva. Para venderlo la situación cambia: el artículo 20 de la Ley Hipotecaria exige que conste previamente inscrito el derecho de quien transmite, de modo que la herencia debe inscribirse antes o simultáneamente a la compraventa.

¿Qué impuestos se pagan por un piso heredado en Gandía o Cullera?

Heredar una vivienda en la Comunitat Valenciana siendo hijo, cónyuge o padre del fallecido tiene hoy un coste muy bajo en el Impuesto de Sucesiones y Donaciones: la Comunitat Valenciana aplica una bonificación del 99 % sobre la cuota tributaria a los parientes de los Grupos I y II, según el artículo 12 bis de la Ley 13/1997 en la redacción dada por la Ley 6/2023, de 22 de noviembre, aplicable a los fallecimientos producidos desde el 28 de mayo de 2023. De una cuota de 10.000 euros se pagan 100.

El problema de las herencias en Gandía y Cullera no suele ser el importe, sino el plazo. La autoliquidación del modelo 650 debe presentarse en los 6 meses siguientes al fallecimiento, conforme al artículo 67 del Real Decreto 1629/1991, de 8 de noviembre. Cabe una prórroga por un plazo igual, pero el artículo 68 obliga a solicitarla dentro de los cinco primeros meses: pasado ese punto, se deniega. Es el error más frecuente entre herederos que no residen en la comarca.

La plusvalía municipal (IIVTNU) la paga el heredero, no la herencia. Desde el Real Decreto-ley 26/2021, de 8 de noviembre, existen dos métodos de cálculo —el objetivo, sobre el valor catastral del suelo, y el real, sobre la diferencia entre el valor de adquisición y el de transmisión— y el contribuyente puede acogerse al que le resulte más favorable. Si no ha habido incremento real de valor del suelo, no hay impuesto. Los coeficientes y el tipo los fija cada ayuntamiento en su ordenanza, así que hay que consultar la de Gandía o la de Cullera antes de calcular nada.

Desde el 1 de enero de 2022 la base imponible del Impuesto de Sucesiones no es el valor que declaren los herederos, sino el valor de referencia de Catastro, según el artículo 9.3 de la Ley 29/1987 del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones en la redacción de la Ley 11/2021 de prevención y lucha contra el fraude fiscal. Si el valor declarado es superior, prevalece el mayor. Conviene comprobar ese valor de referencia en la Sede Electrónica del Catastro antes de firmar la escritura, porque además será el valor de adquisición si algún día se vende.

A estos impuestos se suman los gastos de notaría y registro de la escritura de herencia, que idealista situaba en julio de 2026 en una horquilla de 400 a 1.000 euros de notaría y de 200 a 500 euros de registro, según el valor de la vivienda. Son gastos deducibles del futuro valor de adquisición si la vivienda se vende.

¿Cuánto cuesta tener cerrado un piso heredado?

Un piso heredado en Cullera con 60.000 euros de valor catastral genera en torno a 2.200 euros de gasto anual estando completamente vacío, sumando IBI, imputación de renta en el IRPF, comunidad y seguro. La tabla desglosa cada concepto:

El coste menos visible es el fiscal. La Agencia Tributaria considera que una vivienda que no es la habitual y no está alquilada genera igualmente una renta, y la imputa en el IRPF. El artículo 85 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del IRPF fija esa imputación en el 2 % del valor catastral, porcentaje que baja al 1,1 % cuando el valor catastral ha sido revisado mediante un procedimiento de valoración colectiva de carácter general; la Agencia Tributaria precisa el criterio aplicable a cada ejercicio en su página de cálculo de la renta imputada. Sobre esa renta imputada no se deducen gastos.

Un piso heredado vacío en Gandía o Cullera paga IBI, comunidad, seguro y suministros mínimos, y además tributa en la renta del heredero por un ingreso que nunca ha cobrado. A cambio no genera nada. El mismo cálculo aplicado a una segunda residencia lo desarrollamos en el análisis sobre el coste invisible de una segunda residencia en Cullera.

¿Qué pasa si hay varios herederos y no hay acuerdo?

Ningún heredero está obligado a permanecer en la copropiedad: el artículo 400 del Código Civil permite a cualquier copropietario pedir en cualquier momento la división de la cosa común, y solo admite pactos de indivisión por un máximo de diez años. Es la salida cuando el bloqueo entre hermanos es total.

Antes de llegar ahí hay dos vías menos drásticas. La primera: el artículo 399 del Código Civil permite a cada copropietario vender su cuota sin consentimiento de los demás, aunque el efecto de la venta queda limitado a la porción que se le adjudique al dividir la comunidad, y los demás comuneros conservan el derecho de retracto del artículo 1522, ejercitable en nueve días conforme al artículo 1524.

La segunda vía es la más útil para una vivienda de costa: alquilar no requiere unanimidad. El artículo 398 del Código Civil considera el arrendamiento un acto de administración y lo somete a los acuerdos de la mayoría de los partícipes, entendida como la mayor cantidad de intereses, no de personas. Es decir, dos hermanos que sumen más del 50 % de las cuotas pueden poner la vivienda en alquiler vacacional aunque un tercero no quiera, y repartir el rendimiento en proporción a sus cuotas. En herencias de segunda residencia en Gandía y Cullera esta suele ser la solución intermedia: la vivienda genera ingresos mientras la familia decide si vende.

¿Vender, alquilar por años o alquilar por temporadas?

Vender encaja si hay varios herederos que no se ponen de acuerdo o se necesita liquidez inmediata. El alquiler de larga duración encaja si se prioriza la previsibilidad del ingreso sobre su cuantía. El alquiler vacacional encaja si la vivienda está en zona de playa y se quiere conservar el uso propio: el anuncio medio de Gandía ingresó 23.500 dólares en doce meses con un 58 % de ocupación, según AirDNA con datos de agosto de 2026.

En Gandía y Cullera pesa mucho la estacionalidad: una vivienda a pie de playa concentra la mayor parte de su facturación entre junio y septiembre, lo que hace que el vacacional rinda por encima del alquiler tradicional en esos meses pero obliga a decidir qué hacer entre octubre y mayo. Esa decisión la tratamos en qué hacer con tu vivienda de octubre a mayo.

Los ingresos del alquiler vacacional tributan como rendimiento de capital inmobiliario y no dan derecho a la reducción del artículo 23.2 de la Ley 35/2006 del IRPF, prevista para el arrendamiento de inmuebles destinados a vivienda, porque el alquiler turístico no satisface la necesidad permanente de vivienda del arrendatario. Sí son deducibles los gastos asociados a la actividad, como detallamos en la guía de gastos deducibles en el IRPF para propietarios de vivienda turística.

¿Qué impuestos pagas si vendes el piso heredado?

Al vender un piso heredado se tributa por la ganancia patrimonial en la base del ahorro del IRPF, con una escala que en 2026 va del 19 % al 30 %. El valor de adquisición no es cero: el artículo 36 de la Ley 35/2006 del IRPF establece que en las adquisiciones a título lucrativo se toma el valor que resulte de las normas del Impuesto sobre Sucesiones —en la práctica, el valor de referencia de Catastro—, sin que pueda exceder del valor de mercado.

El tramo del 30 % para bases superiores a 300.000 euros lo introdujo la disposición final séptima de la Ley 7/2024, de 20 de diciembre, con efectos desde el 1 de enero de 2025. Al valor de adquisición se suman los gastos y tributos inherentes a la adquisición pagados por el heredero —Impuesto de Sucesiones, plusvalía municipal, notaría y registro—, conforme al artículo 35.1.b) de la Ley del IRPF, lo que reduce la ganancia sujeta.

Dos exenciones habituales no aplican a un piso heredado que no sea la vivienda habitual del vendedor: la exención por reinversión del artículo 38.1 y la exención para mayores de 65 años del artículo 33.4.b) de la Ley del IRPF se limitan expresamente a la vivienda habitual, definida en la disposición adicional 23.ª como aquella en la que el contribuyente reside de forma continuada durante tres años. Sí existe una alternativa para mayores de 65 años: el artículo 38.3 permite exonerar la ganancia de cualquier elemento patrimonial si el importe se reinvierte en una renta vitalicia asegurada en seis meses, con un máximo de 240.000 euros.

¿Qué puede facturar un piso heredado en Gandía o en Cullera?

El anuncio vacacional medio en Gandía ingresó 23.500 dólares en doce meses y el de Cullera 21.800 dólares, ambos con un 58 % de ocupación, según AirDNA con datos de agosto de 2026 actualizados el 8 de septiembre de 2026. La diferencia entre ambos municipios está en la tarifa por noche, no en la ocupación.

Las cifras de AirDNA para Gandía y Cullera están publicadas en dólares estadounidenses, no en euros, y son medias de mercado que incluyen desde estudios hasta chalets: sirven para dimensionar, no para presupuestar una vivienda concreta. El precio de venta procede del valorador de idealista con datos de agosto de 2026; en Cullera venía de una subida interanual del 19,6 %, lo que explica que el metro cuadrado sea más caro que en Gandía pese a que la tarifa por noche es menor.

Para pasar de la media de mercado a una estimación del piso heredado concreto, con su tamaño, su zona y su capacidad, puedes usar la calculadora de rentabilidad de Rentals Luxcape, o revisar los análisis de rentabilidad del alquiler vacacional en Gandía y de rentabilidad del alquiler vacacional en Cullera.

¿Por qué hay tantas viviendas con licencia que nadie alquila en Gandía?

En Gandía hay 2.964 viviendas de uso turístico inscritas y solo 1.043 anuncios activos; en Cullera, 1.450 inscritas frente a 787 anuncios. Las cifras de inscripciones proceden del recuento propio de Rentals Luxcape sobre el fichero de Dades Obertes del Registro de Turismo de la Comunitat Valenciana descargado el 8 de septiembre de 2026, y las de anuncios activos, de AirDNA con datos de agosto de 2026.

«En Gandía hay inscritas casi tres veces más viviendas turísticas que anuncios activos en los grandes portales, según nuestro recuento del fichero de Dades Obertes del Registro de Turismo de la Comunitat Valenciana descargado el 8 de septiembre de 2026. Una parte de esa diferencia es metodológica, pero otra parte son viviendas con licencia en regla que simplemente están paradas, y muchas de ellas son propiedades heredadas.»

— Caín Román, fundador de Rentals Luxcape

El Registro de Turismo de la Comunitat Valenciana cuenta inscripciones administrativas y AirDNA cuenta anuncios activos en Airbnb, Vrbo y Booking.com, sin incluir los canales propios de cada propietario, de modo que la comparación no es exacta. Aun así, la distancia entre ambas cifras es demasiado grande para explicarse solo por metodología. Para un heredero el dato relevante es este: tener la licencia no es lo que genera ingresos; lo que los genera es que la vivienda esté publicada, bien fotografiada y con precios ajustados a cada semana del año.

¿Qué necesitas antes de alquilarlo como vivienda turística?

Un piso heredado no hereda la licencia turística. Si el fallecido la tenía inscrita, el cambio de titularidad exige tramitación; y si nunca estuvo inscrita, hay que iniciar el expediente desde cero conforme al Decreto 10/2021, de 22 de enero, del Consell: informe municipal de compatibilidad urbanística, acuerdo de la comunidad de propietarios, seguro de responsabilidad civil y declaración responsable ante el Registro de Turismo. El procedimiento completo está detallado en la guía sobre cómo conseguir la licencia turística en Gandía paso a paso.

La licencia turística no se transmite automáticamente con el inmueble. Es un punto que desarrollamos en el artículo sobre comprar un piso con licencia turística en Gandía y que aplica igual en una transmisión por herencia.

El acuerdo de la comunidad de propietarios es hoy un requisito previo. La Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero, modificó el artículo 17.12 de la Ley 49/1960 de Propiedad Horizontal y exige, desde el 3 de abril de 2025, el acuerdo expreso de la comunidad para el ejercicio de la actividad de alquiler turístico, sin que queden sujetas a ese requisito las actividades ya iniciadas conforme a la normativa turística antes de esa fecha. Si el edificio tiene junta contraria, ese es el primer muro a comprobar, como explicamos en el análisis sobre si tu comunidad puede prohibirte el alquiler turístico.

Queda un punto que casi nadie calcula: la puesta a punto. Un piso heredado suele venir con mobiliario antiguo y sin equipamiento para huéspedes, de modo que el vaciado, una reforma mínima y el equipamiento son coste de entrada al alquiler vacacional, no un extra opcional.

¿Puedo gestionar un piso heredado si no vivo en Gandía o Cullera?

La mayoría de herederos de una vivienda en Gandía o Cullera no reside en la comarca, y esa distancia es lo que convierte una buena idea en un problema: las entradas y salidas se concentran en fines de semana de verano, las incidencias no esperan y las plataformas penalizan en visibilidad a quien tarda en responder.

Una gestión profesional cubre el ciclo entero: tramitación de la licencia y alta en el Registro de Turismo de la Comunitat Valenciana, fotografía y redacción del anuncio, publicación simultánea en varios canales, precios ajustados semana a semana, check-in y limpieza, partes de viajeros ante las autoridades y liquidación periódica al propietario. Si vives lejos de la vivienda heredada, el análisis sobre cómo gestionar tu vivienda turística si no vives en la zona detalla qué se puede resolver en remoto y qué no.

Puedes ver también cómo trabajamos en la gestión de alquiler vacacional en Gandía y en la gestión de alquiler vacacional en Cullera.

Preguntas frecuentes sobre un piso heredado en Gandía o Cullera

He heredado un piso en Gandía, ¿qué hago con él?

Tienes tres salidas: venderlo, alquilarlo por años o destinarlo al alquiler vacacional. Vender encaja si hay varios herederos sin acuerdo o necesitas liquidez; el alquiler de larga duración, si priorizas la previsibilidad; y el alquiler vacacional, si el piso está en zona de playa y quieres conservar semanas de uso propio. En Gandía el anuncio vacacional medio ingresó 23.500 dólares en doce meses con un 58 % de ocupación, según AirDNA con datos de agosto de 2026. Antes de decidir necesitas la escritura de aceptación de herencia y comprobar si la vivienda puede inscribirse como vivienda de uso turístico.

¿Cuánto se paga de Impuesto de Sucesiones al heredar un piso en Gandía o Cullera?

Muy poco si eres hijo, cónyuge o padre del fallecido. La Comunitat Valenciana aplica una bonificación del 99 % sobre la cuota del Impuesto de Sucesiones y Donaciones para los parientes de los Grupos I y II, según el artículo 12 bis de la Ley 13/1997 en la redacción de la Ley 6/2023, de 22 de noviembre, aplicable a fallecimientos desde el 28 de mayo de 2023. Se paga, por tanto, el 1 % de la cuota resultante. La bonificación no exime de presentar la autoliquidación.

¿Qué plazo hay para presentar la herencia de una vivienda?

Seis meses desde el fallecimiento para presentar el modelo 650 del Impuesto de Sucesiones, según el artículo 67 del Real Decreto 1629/1991, de 8 de noviembre. Se puede solicitar una prórroga por un plazo igual, pero únicamente dentro de los cinco primeros meses del plazo inicial; el artículo 68 la deniega si se pide después.

¿Puedo alquilar un piso heredado antes de inscribirlo en el Registro de la Propiedad?

Sí. Para arrendar basta con acreditar la condición de propietario mediante la escritura de aceptación y adjudicación de herencia. La inscripción en el Registro de la Propiedad no es obligatoria ni constitutiva en el Derecho español: la Ley Hipotecaria le atribuye efectos de protección frente a terceros, no la titularidad. Para vender sí es necesaria la inscripción previa, por el tracto sucesivo del artículo 20 de la Ley Hipotecaria.

¿Tengo que pagar algo en la renta si el piso heredado está vacío?

Sí. El artículo 85 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del IRPF obliga a imputar una renta por los inmuebles que no son vivienda habitual y no están alquilados. La imputación es del 2 % del valor catastral, o del 1,1 % si el valor catastral ha sido revisado mediante un procedimiento de valoración colectiva de carácter general. Sobre esa renta imputada no se deducen gastos.

¿Se hereda la licencia turística junto con la vivienda?

No de forma automática. La inscripción en el Registro de Turismo de la Comunitat Valenciana está vinculada a un titular concreto, por lo que un cambio de titularidad por herencia exige tramitación. Si la vivienda nunca estuvo inscrita, hay que iniciar el expediente completo conforme al Decreto 10/2021, de 22 de enero, del Consell: informe municipal de compatibilidad urbanística, acuerdo expreso de la comunidad de propietarios, seguro de responsabilidad civil y declaración responsable.

¿Qué pasa si los herederos viven fuera de España?

Un heredero no residente que alquile la vivienda tributa por el Impuesto sobre la Renta de no Residentes mediante el modelo 210. El artículo 25.1.a) del Real Decreto Legislativo 5/2004 fija un tipo del 19 % para residentes en la Unión Europea o el Espacio Económico Europeo con intercambio efectivo de información tributaria, y del 24 % para el resto. Solo los residentes en la Unión Europea y el Espacio Económico Europeo pueden deducir gastos, conforme al artículo 24.6 del mismo texto.